Uno de los objetivos que me pongo con este blog es de hablar abiertamente sobre mis inversiones, las cosas que hago, las cosas que me salen bien, y las cosas que me salen mal, y algunas cosas que he aprendido en el camino o que sigo aprendiendo día a día. Lo hago también sabiendo que todo lo relacionado con el dinero suele ser un tema tabú, pero creo que sólo con transparencia se puede aprender verdaderamente y se pueden ver los entresijos de lo que pasa en cada decisión que resulta ser la correcta o la incorrecta. Yo además considero que gran parte de lo que he aprendido sobre finanzas personales e inversión, ha sido gracias a ver cómo otra mucha gente comparte abiertamente sus inversiones y me permiten aprender de lo que hacen.

Por eso hoy quiero hablar de cómo compré mi primer de 3 apartamentos con 25 años y qué aprendí de todo el proceso. Y de nuevo, no lo hago para alardear ni intentar mostrar una imagen que se separe lo más mínimo de la realidad, e intentaré hacerlo de la manera más objetiva posible.

Mi primer piso

En 2021 había conseguido ahorrar bastante tras varios años continuados de trabajo. El año anterior, en 2020, había comenzado a invertir en bolsa, y en 2018 había empezado a invertir en crypto. En 2021 por tanto, tras ver mucho contenido en Youtube y blogs sobre inversión, pensé que sería una buena idea empezar a diversificar mi inversión entrando en el mundo inmobiliario.

Empecé a mirar pisos tanto en Almería (mi ciudad natal) y Sevilla (la ciudad en la que vivo). Empecé a hacer cursos, ver vídeos, leer blogs, etc. Todo el contenido que veía sobre inversión inmobiliaria para intentar tomar una mejor decisión. Durante este tiempo, mi amigo Carlos estaba en una situación parecida, y decidimos buscar juntos un piso para comprar entre los dos y alquilarlo.

Entonces empecé a definir lo que veía que eran las características de una buena inversión, que luego he ido redefiniendo:

1. Un piso situado en un 1º, 2º o 3º sin ascensor (menos gastos de comunidad, prácticamente el mismo precio de alquiler, no merece la pena la inversión extra)
2. Que el edificio/comunidad esté cuidada con buen ambiente y sin problemas
3. Situado en barrios relativamente céntricos
4. Una superficie de 50 a 70m2, con 2–3 habitaciones, con buena distribución y lo más exterior posible
5. En estado para darle un lavado de cara o para reformar directamente
6. Idealmente un precio compra de entre 50.000€ a 70.000€
7. Un estimado alquiler de entre 450€ y 550€ mensuales

El primer piso que compramos lo vio él, avisándome que había hecho directamente una contraoferta a la baja por 48,000€ por un piso que estaba anunciado por 55,000€. Un piso situado en el centro de Almería, tercero sin ascensor, con 3 habitaciones y 1 baño, de 80m2, bastante exterior, y que podíamos alquilar fácilmente por más de 550€ al mes.

La realidad es que este piso ni llegué a verlo antes de comprarlo. Fue mi socio quien fue a verlo, y por videollamada decimos que era buena opción y que hacíamos oferta formal. Decidimos hacer la oferta final por debajo de la primera contraoferta, por 46,500€, y, contra todo pronóstico, fue aceptada, señalando el estado de la vivienda comparado con cómo aparecía en las fotos. Hicimos la compra (y ahí por fin fui a ver el piso en persona), y empezamos la reforma.

El estado del piso era bastante mejorable, tanto en el suelo, las paredes, las ventanas, la electricidad, fontanería, etc. De hecho no tenía ni cocina. Por todo esto sabíamos que aunque el precio de compra del piso era barata íbamos a tener que hacer una gran inversión en el arreglo del piso.

Para comprar el piso, primero firmamos el contrato de arras. Esto es un contrato en el que se acuerda realizar la compraventa entre las dos partes, y además se paga un anticipo por el inmueble. En nuestro caso, fueron 3,000€ de arras.

A los gastos de compraventa había que añadir los gastos de reforma, que acabarían siendo unos 19,600€ (toda la cocina y el baño nuevos, tirar una pared, ventanas y cristalera nuevas, nuevo suelo, fontanería y electricidad nuevas, pintura, electrodomésticos nuevos y algunos muebles para el piso). Los detalles del desglose de costes son los siguientes:

Con respecto a la financiación del piso, hicimos un estudio de varios bancos e hipotecas para elegir la que mejores condiciones ofreciese. Había varios bancos que nos ofrecían buenas condiciones, sin embargo sólo uno nos daba el 100% de financiación sobre el precio de compra del piso. Y explico el porqué. El piso fue tasado en 65,000€ una vez firmado el contrato de arras. Esta tasación por encima del valor de compra nos permitió que el banco que elegimos al final, Unicaja, nos diese el 100% del valor de compra, 46,500€. Sin embargo, 8,000€ de estos estaban ligados a la consecución de las reformas que habíamos prometido. Con esto el banco se asegura también de que el piso sube de valor, y si hubiese impago y embargo, tiene a su disposición un mejor inmueble.

Puesto que nos dieron el 100% del precio que pagamos, no tuvimos que poner ni 1€ para la compra del piso (quitando los impuestos y gastos de notaría, que sí pagamos nosotros). Esto significó que nuestra inversión en el piso fue simplemente realizar la reforma en éste. Dividimos los gastos entre los dos, y nuestra inversión individual fue de 10,450€ (reformas) + 2,220€ (impuestos y gastos notaría) = 12,670€ cada uno.

Tras acabar las obras, pusimos en alquiler el piso. Un piso a un precio correcto de alquiler no debería tardar más de unas pocas semanas en alquilarse. Si no es así, significará que estaremos alquilando el piso por encima del precio medio de la zona. Una forma de calcular el precio de alquiler (y esto debería hacerse antes de la compra del piso para saber cuánto podríamos ofrecer) es buscando en Idealista. Podemos buscar inmuebles con características similares (estado de reforma, nº habitaciones, m2 del piso, ascensor/sin ascensor, etc.) al que estamos interesados y con esto hacer los cálculos.

En nuestro caso vimos en su momento que los pisos por la zona con características similares se alquilaban por alrededor de 550€ al mes. Sin embargo, cuando fuimos a alquilarlo, vimos que el estado del piso era mucho mejor que el resto de pisos de la zona (suelo de imitación de madera, ventanas nuevas, cocina y baño nuevos, etc.) por lo que decidimos que un precio más acorde era de 620€.

Para determinar la rentabilidad de un piso nosotros hacemos dos cálculos. Uno al principio, cuando visitamos un piso, y otro cuando tenemos disponibles las condiciones de la hipoteca. Estos dos cálculos de rentabilidad nos permiten determinar si nos interesa la compra de un inmueble o no.

Para el primero de ellos, lo que nosotros llamamos Rentabilidad Bruta es en la que dividimos la renta anual que vamos a percibir entre el coste total del inmueble, incluyendo impuestos y gastos de reforma.

En nuestro caso, serían 7,440€ (620€*12) / 71,887€ = 10.35% de rentabilidad bruta.

Con esto lo que calculamos es la rentabilidad bruta si comprásemos el piso sin uso de hipoteca, por lo que tanto el coste que pagamos como lo que percibimos de alquiler es enteramente nuestro.

Para después calcular el Beneficio antes de impuestos, algunas cosas que debemos tener en cuenta son las siguientes:

Con estos datos podremos calcular el beneficio bruto que tendríamos si no tuviésemos hipoteca pero ya tenemos todos estos gastos presentes. Para esto, sustraemos esta cantidad al alquiler anual percibido, quedando algo así:

5,648€ / 71,887€ = 7.86% beneficio bruto

El segundo cálculo de rentabilidad que hacemos es sobre la cantidad real que nosotros estamos invirtiendo. En nuestro caso, como la hipoteca fue del 100%, nuestra inversión fueron los impuestos y la reforma del piso. Para calcular esta rentabilidad, también deberemos tener en cuenta ahora lo que pagamos de hipoteca para descontarlo a la cantidad que percibimos de alquiler. Con nuestra cuota de 279€ al mes, serían 3,352€ de hipoteca anual.

En nuestro caso, serían 2,296€ (5,648€ — 3,352€) / 25,340€ = 9.06% de rentabilidad real bruta.

Nosotros siempre buscamos que la rentabilidad bruta esté entre el 8% al 12%, en función de factores como el barrio o el estado de la vivienda, que nos dan una idea del riesgo que asumimos. Cuanto más riesgo, mejor debería ser la rentabilidad para que nos merezca la pena. Por eso nosotros cuando ofrecimos 46,500€ por la vivienda, era teniendo en cuenta que alquilando a 550€ y unos 17,000€ de reforma (que acabaron siendo 21,000€) y buscando un 10% de rentabilidad, podríamos ofrecer máximo esos 46,500€.

Antes de ofrecer un precio, además del precio del alquiler, podemos consultar muchos otros datos de un determinado barrio en el INE (u otras fuentes), como salario medio, la tasa de desempleo o el crecimiento/decrecimiento población en ese barrio para determinar si el piso va a seguir siendo una buena inversión a lo largo del tiempo.

Espero que te haya gustado mi ejemplo de inversión inmobiliaria y conocer los números detrás de ésta. Hay muchas maneras de inversión en inmobiliaria, como alquiler vacacional o por habitaciones, entre otras muchas.

Más adelante hablaré de mis otras inversiones inmobiliarias, algunos errores cometidos en esta y en otras inversiones y algunos trucos para sacar más partido de nuestras inversiones.

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