Tres designios buscan edificar desde viviendas hasta malls aprovechando vacíos legales o derechamente pasando por alto las normas urbanísticas de la comuna. En una zona de preservación ecológica se busca construir el proyecto Chaguay de 54 casas en el Cerro del Medio y el de Terrazas del Valle en el Cerro Alvarado.
Por Franco Carboni y Vicente Cibié
“Antes de Chaguay, íbai tranquilo al cerro, no te teníai que preocupar de que hubiese ningún alambrado o una reja que estuviera medio escondida y te fuera a cortar el cuello, y ahora siento que ha sido una batalla con eso. Como endurista es una lata tener que vivirlo”. Así describe Claudio Gobantes, motociclista que frecuenta entrenar en el cerro hace más de 15 años, el cambio que el proyecto inmobiliario Chaguay ha generado en lo que para él es la pasión de su vida. Así como Claudio, hoy varios fanáticos del motociclismo y la escalada ven amenazada su zona de confort por un intento de construir parcelas.
Parte de la responsabilidad de que hoy se esté dando este proceso de edificación en espacios verdes recae en el actual Plan Regulador Comunal de Lo Barnechea (PRC-LB), el cual fue actualizado por última vez el año 2002 y que actualmente se encuentra en tramitación su renovación para el 2030.
El municipio afirmó que a través de la participación ciudadana se busca escuchar la opinión de los vecinos para poder diseñar en conjunto la visión a futuro de la comuna.
Para los ojos de la ciudadanía, este proceso puede traducirse en una oportunidad para proteger los actuales espacios verdes reservados de la comuna de su reemplazo por la construcción de proyectos inmobiliarios tanto habitacionales como comerciales. Tres ejemplos de esto destacan: uno de 54 casas en el Cerro del Medio que se emplaza junto a un parque de conservación natural, otro de parcelas en Chaguay fuera del límite urbano y un tercero de Terrazas del Valle en el Cerro Alvarado, en el que se contempla la construcción de hasta dos centros comerciales en el cerro-isla.
54 casas del Cerro del Medio
El Cerro del Medio es un cerro-isla que se encuentra rodeado por zonas residenciales. En el norte y este comparte fronteras con el barrio Los Trapenses, por el sur está el barrio Las Pataguas y al oeste con el club de golf Lomas de la Dehesa.
Si se ingresa por el barrio Los Trapenses, específicamente por detrás del colegio Santiago College, uno se encuentra con el parque Cerro del Medio, el cual alberga un circuito de 3,2 kilómetros de senderos de baja dificultad. El recorrido está señalizado en todo momento por rocas y banderas que limitan el camino, que en pendientes exige acelerar el ritmo de la respiración hasta que llega la ansiada planicie que, junto al viento que cruza en las alturas, permite al espectador apreciar una panorámica de Lo Barnechea y la cordillera, un paseo ideal para familias y practicantes de actividades al aire libre.
A medida que el trekking avanza se pueden distinguir diferentes especies del bosque esclerófilo chileno, las cuales se caracterizan por poseer hojas duras que les permiten subsistir en las condiciones de sequía características de la zona central del país: las verde brillante y elongadas del quillay, las verdes y ovaladas con nervadura blanca del litre, y las de diminuto tamaño en ramillete de las ramas añosas del espino. Todo esto acompañado de una variedad de aves locales como el peuco, el zorzal y la codorniz, entre otras aves cantoras. Por último, luego de pasar por el mirador del Cerro del Medio, aproximadamente unos 3 kilómetros hacia el sureste, un cartel indica que el sendero se ha acabado, indicando el retorno. Justo detrás de esto se encuentra una cerca de metal con unas planchas de madera que ocultan un proyecto inmobiliario. “No entrar, está siendo grabado”, se advierte.
Los cerros-isla de la comuna estaban protegidos por el Plan Regulador Metropolitano de 1994, ya que éste declaraba ciertas áreas verdes como zonas de utilidad pública, entre las cuales estaba el Cerro del Medio. Sin embargo, en 2004 se aprobó en el Congreso la Ley N°19.939, la cual dictó que para el 2009 caducarían todos los artículos de utilidad pública. De esta manera se volvería responsabilidad de cada alcalde fijar las nuevas normas urbanísticas para este terreno. En el caso de Lo Barnechea, fue responsabilidad de Felipe Guevara. Tras cumplirse el plazo, en febrero de 2009 se publicó la Ley N° 20.331, la cual extendió el plazo para un año más, hasta febrero de 2010.
Después de esta fecha, una serie de decretos asignaron las nuevas normas urbanísticas para estos terrenos, hasta que el 15 de octubre de 2014 se publicó un decreto municipal que permitía edificar en parte del Cerro del Medio. Todo esto fue hecho dos semanas antes de que se publicara en el Diario Oficial la Ley N° 20.791, la cual protegía a los cerros-isla al limitar los tipos de construcciones que se podrían realizar en la zona, excluyendo proyectos inmobiliarios.
En parte, la responsabilidad de la construcción actual de estas 54 casas se debe a la regulación que indica el plan regulador de Lo Barnechea a la edificación en cerros-isla, que protege únicamente la punta del cerro y no los faldeos y las laderas de media altura que la rodean.
Reiterados intentos de contacto por teléfono a la inmobiliaria Reserva La Dehesa, la cual está a cargo de la gestación e implementación proyecto, no obtuvieron respuesta.
Chaguay en zona de preservación ecológica
Al ubicarse en una zona precordillerana, Lo Barnechea es una de las comunas de la Región Metropolitana que posee un límite urbano en su territorio para diferenciarse de la zona rural. Esta variedad también implica que existan distintas normativas para los tipos de construcción en ambos tipos de terreno. En el caso del entorno rural, la edificación está limitada para fines culturales, deportivos y educacionales, entre otros. Además, estos proyectos requieren de una aprobación previa de parte de la Dirección de Obras Municipales, por lo que solamente se han podido llevar a cabo construcciones fuera del perímetro urbano como en el caso de la Hacienda Santa Martina o el colegio Craighouse. Sin embargo, hay otros proyectos que buscan poder ser llevados a cabo en estos sectores para edificar viviendas, como es el caso de Chaguay.
En Camino Juan Pablo II, el cual conecta las comunas de Lo Barnechea y Colina, existe un circuito de motos enduro llamado “Full Wheels”, al cual llegan cientos de deportistas semanalmente a practicar su disciplina. Además, la naturaleza existente en esos terrenos ha convertido a este sector en uno de los lugares más icónicos para practicar la escalada en roca de tipo boulder. Se trata de un terreno denso en vegetación nativa semi árida: quillay, peumo, chagual, litre y la palma chilena son solo algunas de las especies. Es posible encontrar pumas y cóndores en esta zona precordillerana. Sin embargo, entre toda esta naturaleza hay algo disruptivo: un kilométrico camino pavimentado entre medio de todas estas especies, el inicio de Chaguay.
Este proyecto abarca un total de 400 hectáreas que serían destinadas para la construcción de 142 parcelas de agrado con fines habitacionales. El 11 de abril de 2016, la Inmobiliaria Desarrollos La Dehesa SpA ingresó un estudio de impacto ambiental (EIA) de su proyecto al Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) para habilitar la construcción de caminos de acceso e instalaciones. Posteriormente, el 6 de junio de 2016, el SEA lo rechazó y resolvió poner término anticipado a este procedimiento con el siguiente argumento: “El EIA del proyecto carece de información esencial para su evaluación ambiental, y a falta de la misma, además, no es susceptible de ser subsanada”.
Además de Chaguay, hay otros tres proyectos que desde 2016 buscan habilitar parte de la zona rural (y de preservación ecológica) para edificar viviendas: Mirador Pie Andino, Hacienda Guay Guay y La Cumbre. Implican una alta plusvalía si se considera que los valores de las parcelas comienzan en 7.500 UF (más de 230 millones de pesos) y en algunos casos el valor de los predios superan los 19.000 UF (586 millones de pesos).
Entonces, al tener estos cuatro proyectos la misma finalidad, comenzaron a utilizar el mismo modus operandi para buscar a como diera lugar su aprobación en esos cerros. Según Gonzalo Prieto, fotógrafo y ambientalista, estos proyectos buscan ampliar el límite urbano de ambas comunas para poder establecer construcciones inmobiliarias. El primer proyecto fue el de Mirador Pie Andino, para el cual se presentó una solicitud de pertinencia, protocolo necesario para saber si hay que presentar un EIA al SEA. La institución gubernamental respondió que debía presentarse el estudio por la mera razón de tratarse de un área de preservación ecológica.
“Divide y vencerás”
Ante este obstáculo, Mirador Pie Andino se dedicó a hacer lobby con la finalidad de que se aceptase el proyecto sin la necesidad de presentar un EIA, hasta que recibieron la respuesta que anhelaban a partir del uso de un vacío legal: “Ellos presentaron el proyecto diciendo que son redes interiores… o habilitación de caminos. Entonces, le dicen ´sí, ustedes no son proyecto inmobiliario porque lo que ustedes están haciendo es una habilitación de caminos y redes, y eso no está contenido en la ley´”.
Frente a esta apertura, los otros tres proyectos optaron por pasar por alto la presentación del EIA, haciendo uso de la estrategia utilizada por Mirador Pie Andino. Y no solo eso, sino que además adoptaron la postura de que ellos consideraban que el proyecto se trataba de parcelas agrícolas, para así no ser sancionados por el Plan Regulador Metropolitano: “Las construcciones y edificaciones ajenas al destino definido para cualquier territorio del Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano requerirán de la autorización de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo…En el caso específico de las Áreas de Valor Natural y/o de interés silvoagropecuario, se requerirá previamente de un informe favorable de la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura”.
Chaguay se presenta en su sitio web con las siguiente descripción: “Un proyecto de preservación y conservación de la naturaleza” y se hace referencia a la cantidad de hectáreas que se destinarán a la preservación ecológica. Sin embargo, lo que no se exhibe es una denuncia de Conaf –“Haber infringido lo establecido en el artículo 5 de la ley 20.283 sobre Recuperación de Bosque Nativo y Fomento Forestal”–, tras haber talado ilegalmente alrededor de 2,691 hectáreas de espinos, litres, quillayes y otras especies de bosque esclerófilo del sector para la habilitación de caminos.
Otra estrategia utilizada por este designio, es la de subdividir las solicitudes de instalaciones de cañerías, pasos de servidumbre (caminos interiores para conectar parcelas), entre otras intervenciones (buscar un par de permisos específicos otorgados por Conaf (que están a la espera de solicitud de transparencia). De esa manera, se apelaba de forma específica y puntual en vez de mostrar la cara real del proyecto.
Actualmente, el proyecto se encuentra paralizado por orden del alcalde Lira, de Lo Barnechea, ante la ausencia de permisos de edificación u otro documento que legitime la intervención en el sector. Por esa razón, la inmobiliaria IMAS presentó un recurso ante la Contraloría.
“La orden se mantiene vigente”, respondió IMAS. “Por nuestra parte, hemos interpuesto un recurso administrativo ante la Seremi Minvu para que ésta instruya a la DOM (…) a que deje sin efecto su orden de paralización ilegal, además de solicitar el correspondiente sumario administrativo en contra de los funcionarios municipales que participaron en la dictación de esta orden ilegal, por lo que esperamos retomar la ejecución de tales obras lo antes posible”.
Terrazas del Valle en el Cerro Alvarado
En el límite entre Lo Barnechea y Vitacura se encuentra el cerro-isla Alvarado, que se caracteriza por albergar una gran cantidad de las especies del bosque nativo semejantes a las nombradas. Dado el grado de inclinación de la colina, se ha vuelto un lugar recurrente para la actividad física. Al igual que el Cerro del Medio, su base se encuentra desprotegida y habilitada para la edificación, dado que el plan regulador comunal sólo limita las construcciones en la cima.
Justamente por eso, la Inmobiliaria Tanica realizó una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) que fue admitida por el SEA el 13 de febrero de 2019 y aprobada el 17 de febrero de 2020 por el mismo organismo. Según el artículo 4 del Reglamento Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (RSEIA), “el titular de un proyecto o actividad que se someta al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental lo hará presentando una Declaración de Impacto Ambiental, salvo que dicho proyecto o actividad genere o presente alguno de los efectos, características o circunstancias contemplados en el artículo 11 de la Ley y en los artículos siguientes de este Título, en cuyo caso deberá presentar un Estudio de Impacto Ambiental”.
El artículo 11 de la Ley 19.300, dice lo siguiente: “Los proyectos o actividades enumerados en el artículo precedente requerirán la elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental si generan o presentan a lo menos uno de los siguientes efectos, características o circunstancias: e) Alteración significativa, en términos de magnitud o duración, del valor paisajístico o turístico de una zona”.
Pero, ¿qué es lo que contempla Terrazas del Valle? El proyecto se divide en dos partes, y únicamente la primera está considerada en la DIA. En esta fase se incluye la construcción de 167 viviendas, de las cuales 55 son casas y 112, departamentos. Además, se construirán 592 estacionamientos y 196 bicicleteros. Esta primera etapa se llevaría a cabo en un terreno de 18,67 hectáreas. Luego, en la segunda intervención –que aún no cuenta con una declaración de impacto ambiental aprobada–, se buscaría construir dos centros comerciales y una vivienda. Para la realización de esta fase se utilizarían 3,49 hectáreas, por lo que el predio utilizado en total sería de 22,16 hectáreas. Con lo anterior, se estima que este proyecto tendría un costo de inversión de US$150.000.000 y se desarrollaría en un periodo de cuatro años y medio. Sin embargo, aún no se han iniciado obras.
Con todo esto, ¿en qué grado y de qué forma podría ser afectado el valor paisajístico de la zona? Al contactarnos con el SEA para consultarles sobre esto, respondieron que durante la evaluación ambiental de este proyecto se analizó, entre otras cosas, si efectivamente debía ingresarse mediante un EIA. Para efectos de lo anterior es que el titular contó con dos instancias para responder las observaciones realizadas tanto por el Informe Consolidado de Solicitud de Aclaraciones, Rectificaciones y/o Ampliaciones (ICSARA) e ICSARA Complementario, como por los Organismos de la Administración del Estado con Competencia Ambiental (OAECA).
Luego de esto, se le solicitó al proyecto “actualizar y completar un anexo en el cual se presenten las siguientes tablas para el análisis sobre la generación de los efectos, las características y las circunstancias del Artículo 11 de la Ley 19.300”. La respuesta de Terrazas del Valle en su ADENDA a si es que el valor paisajístico de la zona se vería afectado por su proyecto informa: “La zona en la cual se emplazaría el proyecto no tiene valor paisajístico, ya que no posee atributos naturales que le otorguen una calidad que la haga única y representativa”. Además, menciona lo siguiente: “El sector donde se emplaza el proyecto se encuentra con un considerable grado de intervención antrópica, es decir, dicha superficie se encuentra sometida al tránsito constante de personas de la localidad provocando caminos de senderos en diversas direcciones, además de perros y ganado doméstico”. Luego, se afirma que el área no tiene ningún tipo de atractivo natural ni cultural.
Aquí es donde existe una contradicción, ya que ese tránsito constante de personas que mencionan en la ADENDA se debe a que los vecinos del sector van al cerro a hacer deporte, muchas veces junto a sus mascotas.
Al consultar la fecha estimada para la finalización del proyecto y el impacto que tendría en la comuna, ya sea en temas viales como medioambientales, Tánica respondió: “Esta vez la empresa no tiene novedades que comentar sobre el proyecto”.
El camino por delante
Con respecto a la puesta en práctica de la ordenanza, muchas veces surgen distintas interpretaciones que pueden tergiversar la esencia de la misma. Así lo menciona Marcelo Mena, ex ministro de Medio Ambiente: “Más allá de irse al conflicto en particular, es preguntarse cuáles son los temas que deberíamos abordar en forma más estructural para que esto no sea una cuestión definida. Es fundamental no definir la política de evaluación ambiental basado en caso a caso, sino que ver los principios rectores de lo que son las falencias actuales”, opina.
En efecto, dos de estos tres proyectos analizados están aprobados para concretarse debido a que el plan regulador actual solo protege la “falda” de estos cerros-isla. De esta forma la nueva ordenanza, que se encuentra en su tercera de cinco etapas (se puede participar hasta la cuarta), se traduce en una oportunidad para los vecinos de Lo Barnechea en ser partícipes de la regulación del crecimiento urbano, desde 2030 hacia los años siguientes.